Föreningens ekonomi

Bakgrund

Föreningens ekonomi har utvecklats positivt under det senaste decenniet med stabila intäkter från hyreslokaler där avtalen regleras utifrån konsumentprisindex, låg ränta, utrymme för större amorteringar och där avgiften succesivt har kunnat trappats ner. 

Under det senaste 1,5 året har dock de ekonomiska förutsättningarna för föreningen ändrats radikalt:

• hög inflation har ökat kostnader för drift och underhåll
• ränta vid omläggning av föreningens lån har gått upp från 1,3 till 4,5% där styrelsen valt 3 månader rörligt, vilket innebär att vi idag har 72% av lånen rörligt och 28% bundet
• Stockholm stad har sagt upp avtalet för förskolan per 2024-09-30, vilket medför minskade intäkter samt ekonomisk osäkerhet i och med den förestående lokalomvandlingen.

Sammantaget innebär detta ökade kostnader och minskade intäkter samt osäkerhet för hur lokalomvandlingen faller ut ekonomiskt.

Det som är positivt för föreningen är att lånen amorterats ner till hälften under 15 års tid, från 93 Mkr 2008 till 46,5 Mkr 2023. Därmed har föreningen gått från att vara högt belånad till att vara belånad inom det normala spannet. Det gör att föreningen dels är betydligt mindre räntekänslig idag dels preliminärt är kreditvärdig för att teckna nya lån inför den planerade lokalomvandlingen.

Väsentliga händelser 2023

Här följer en summering av året:

• genomfört sotning, injustering och OVK (obligatorisk ventilationskontroll) i hela fastigheten och med godkänt resultat
• modernisering av två hissar
• målning av ståldörrar och entrétak
• av arbetsmiljöskäl flyttat soprum från port 14 och 16 till port 8 och 10
• beskärning av buskar och träd samt justering av markplattor
• omläggning av lån till en genomsnittlig ränta under året på föreningens samtliga lån på ca 2,8%

Inför 2024

Budget för 2024 tar höjd för ett periodiskt underhåll på 0,8 Mkr för modernisering av en hiss, självrisk för 2 st vattenskador, inflation på 8,4% beräknat på utfall för 2022 samt en genomsnittlig ränta på föreningens lån på 4,3%. Då Stockholm stad har sagt upp avtalet för förskolan per 2024-09-30 så kommer hyresintäkterna att minska med ca 0,3 Mkr.

I och med det ekonomiska läget och de osäkerheter som finns inför 2024 har styrelsen valt att höja avgiften med 3% från 2024-01-01. Detta innebär ett resultat utan avskrivningar på 0,85 Mkr respektive med avskrivningar på -0,25 Mkr.

Slutsats

Känslighetsanalys med föreningens underhållsplan och flerårsbudget 2024-2045 som underlag visar att med mindre avgiftshöjningar på sikt kunna hålla föreningens belåning under 50 Mkr även efter att stambyte utförts.

Utifrån detta har styrelsen beslutat att höja avgiften med 3% från 2024-01-01.

Vi kommer att arbeta för en fortsatt positiv utveckling för föreningen och målsättningen är att det utifrån våra förutsättningar ska vara ett tryggt, trevligt och prisvärt boende för medlemmarna.

God Jul och Gott Nytt År önskar styrelsen

Anders, Anna, Catherine, Christian, Gunnar, Jan-Hein, Josef och Karin